事例紹介

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 Ｂさんの親が亡くなり相続手続きを始めた。相続手続きを当方の事務所にご依頼いただいた。

 ・きっかけ

 相続手続きを進めたところ、親の建物が登記されておらず未登記だった。Ｂさんを含めた相続人で話し合って今後Ｂさんが親の建物を取得し、管理していくことになった。

 ・理　由

 親と同居していなかったので、登記していなかったことは全く分からなかった。築４０年以上なので、当時は現金一括または割賦払いして建てたと思われる。（現在のように住宅ローンがなかったため）

 ・解決方法

 Ｂさんに建築確認申請書を探してもらったが、実家に残されていなかった。工事業者不明。相続手続きの際に、市役所固定資産税担当課にて名寄帳および評価証明書を取得済み。課税の経過確認した。相続手続きのために作成した遺産分割協議書にＢさんが取得する記載をして完成させ、所有権証明として申請に添付した。現地調査を行い、申請図面と申請書作成する。法務局に「新築登記」を申請。

 ・おおまかなスケジュール

 相続に関する手続きに約１か月半かかった。（戸籍取得、遺産分割協議書作成）
未登記資料取得は相続手続きの際に取得済み。
現地調査に１週間。
 法務局申請に１週間。
 保存登記（※司法書士）による保存登記に１週間。

 →新築登記したことにより、法務局にＢさんが所有者であることを記録できた。権利証（登記識別情報）を発行してもらい、今後管理する上で、問題の無い状態になり安心できた。

※※※建築当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 親が亡くなり土地と建物の相続登記を５年前に済ませた。その後空き家になっていた実家の売買をしようとした。

 ・きっかけ

 Cさんの親が亡くなって５年。実家の管理が大変。固定資産税の負担が重い。実家売却を思いつき、つきあいのある不動産業者に連絡。登記を調べてもらったら、実家増築部分の登記がされていなかった。相続登記の時に全てやってもらったと思ったら増築部分の登記は手続きしていなかった。

 ・理　由

 親と同居していなかったので、経緯不明。増築部分の面積が小さく自己資金で対応できたものと思われる。

 ・解決方法

 Cさんに建築確認申請書を探してもらったが、どこに保管されているか分からなかった。市役所建築確認担当課にて調査したが、該当物件の建築確認申請書は申請されていなかった。市役所固定資産税担当課にて増築部分の評価証明書を取得、あわせて課税の経過確認した。建築工事業者不明。相続の際に作成された遺産分割協議書に増築部分をCさんが取得する記載あり、所有権証明として申請に添付した。現地調査を行い、申請図面と申請書作成する。法務局に「増築登記」（正式には表題変更登記）を申請。

 ・おおまかなスケジュール

 上記資料集めと現地調査に２週間。
 法務局申請に１週間。
 保存登記（※司法書士）は不要。

 →現状と登記面積が一致した登記事項証明書を取得し、不動産業者へ連絡。
売買手続きが進んだ。

※※※建築当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 Ｂさんの親Dが亡くなり相続手続きを始めた。相続手続きを当方の事務所にご依頼いただいた。

 ・きっかけ

 相続手続きを進めたところ、
固定資産税の課税がない、現存しない親D名義の古い建物の登記記録が残っていた。
現在建っている親D名義の住宅の前に住んでいた建物と思われる。
相続を機にきちんと手続きしたい。

 ・理　由

 Ｂさんは親Ｄと同居していなかったので該当建物の経緯については全くわからないとの事だった。
古い建物と現在の建物の登記記録を見ると、それぞれ「乙区」抵当権等の登記記録の記載がなかった。
抵当権等の記載がないのでおそらく自己資金で建て、金融機関などの第３者から滅失登記忘れの指摘を受けることがなかったものと推測される。

 ・解決方法

 Ｂさんに建築確認申請書を探してもらった。工事業者欄に地元工務店の名前があった。
現在の建物のリフォームもしてもらっているので地元工務店に問い合わせしてもらった。
地元工務店の現在の代表者の親の代に建て替え工事をしたとの事であった。
こころよく取壊し工事証明書を発行してもらった。
現地調査を行い、申請書作成する。法務局に「建物滅失登記」を申請。

 ・おおまかなスケジュール

 戸籍等は相続手続きの際に取得済み。
工事業者の問合せと滅失証明書（取壊し工事証明書）の発行に１週間。
現地調査に１週間。
 法務局申請に１週間。

 →建物滅失登記したことにより、現況と登記記録が一致することとなった。今後管理する上で、問題の無い状態になり安心できた。

※※※建築当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 Ｃさん１０年前に親から相続した。築年数が古いがリフォームしていたので何回か賃貸していた。Ｃさんは市外居住なので今後管理するのが難しいと思っていた。

 ・きっかけ

 売却を検討し不動産業者に相談した。運よく買い人が見つかったので進めることになった。
リフォーム部分が未登記だったので土地家屋調査士に増築登記を依頼した。
調査したところ、Ⅽさん名義の建物のほかにまるきり他人名義の建物が記録されていた。
このままだと売却が出来ない。

 ・理　由

 Cさんが学生の時まで親と同居していたが、親から今回の建物の件で聞いたことはなかった。
登記記録の経緯を確認した。通常登記された建物は建物図面が作成されて敷地のどこに建っていたかわかるようになっているが、建築年が昭和４０年以前のものだったので建物図面がなく現在の建物と重複具合が不明であった。
土地地番が１００番５のところ家屋番号が１００番５の２となっており、１００番５の建物が実在していたと強く推測された。

市役所建築確認担当課で当時の概要書を確認したら、概要書に従前建物の除却の表示があった。

 ・解決方法

 他人名義建物の閉鎖登記簿取得。土地の閉鎖登記簿取得。それぞれ取得経緯、時系列を整理。
市役所建築確認担当課での調査から、他人名義建物は存在していたので滅失登記申請をしていなかったものと推測された。他人名義建物所有者の住所地に訪問し、滅失登記申請をお願いしようとしたが、登記記録上の住所地は既に更地になっていた。
現地調査を行い、申出書作成する。法務局に「建物滅失登記申出」を提出。

 ・おおまかなスケジュール

 上記資料集めと現地調査に約２週間。
他人名義建物の所有者の住所に訪問。約２～３週間
工事業者不明、建物所有者訪問したが不明である内容を記載した書面を作成。
 法務局申出後完了までに約２～３週間。

 →滅失登記をしたことにより登記が閉鎖されるので閉鎖登記事項証明書を取得し、依頼者へ納品。
売買手続きが進んだ。

※※※建築当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 Ｂさんの親が亡くなり相続手続きを始めた。相続手続きを司法書士事務所に依頼した。

 ・きっかけ

 司法書士から固定資産税評価証明書を市役所で取得して来てほしいと言われ取得した。自宅敷地の土地種類が畑となっていた。司法書士に相談したら、土地の種類変更をしておいた方が良いと言われた。土地家屋調査士が担当すると言われ、紹介してもらった。

 ・理　由

 親と同居していなかったので、親と話す機会もなく、土地種類が畑とは全く分からなかった。

 ・解決方法

 Ｂさんに農地に関する書類を探してもらったがわからなかった。当方にて登記記録を確認すると昭和４０年代に売買を行っていた。農業委員会での調査について委任状をＢさんから取得。農業委員会で過去の農地転用許可履歴が確認できたので、証明書の再発行を依頼し取得した。証明書は登記申請に添付した。現地調査を行い、申請書作成する。法務局に「地目変更登記」を申請。

 ・おおまかなスケジュール

 農業委員会調査、許可書再発行手続きに約１週間かかった。（戸籍や相続関係書類はほぼ揃っていたので司法書士より一時預かりした）
現地調査に１週間。
 法務局申請、完了までに１週間。※相続人として申請した

 →地目変更登記したことにより、現状と登記記録が一致した。今後管理する上で、問題の無い状態になり安心できた。

※※※当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

以下守秘義務がありますので複数事例で共通する内容を抽出アレンジして参考例としてご紹介します。

・ケース

 過去に開発許可（または農家住宅として建築）を受けて、
今回敷地拡張のため開発許可申請を予定している方で、
最初の開発許可取得後、追加で農地を取得して資材置き場や、駐車場、宅地の一部として利用している。

 ・きっかけ

 敷地拡張のため追加で取得した農地を含んだ開発許可申請を予定しているが、開発許可申請の前提として地目変更登記を済ませないといけないと市役所担当課から指摘を受けた。

 ・理　由

 敷地拡張のため追加で取得した農地だったので、地目変更登記申請するタイミングを逸した。
適法に利用していることが開発許可申請の前提なので是正「地目変更登記」が必要。

 ・解決方法

 開発許可申請予定者に農地転用証明書を探してもらいます。ある場合にはお預りします。
ない場合には、農業委員会での調査について委任状を発行してもらいます。農業委員会で、証明書の再発行を依頼し取得します。証明書は登記申請に添付します。現地調査を行い、申請書作成する。法務局に「地目変更登記」を申請。

 ・おおまかなスケジュール

 上記資料集めと現地調査に２週間。
 法務局申請に１週間。

 →現状と登記面積が一致した登記事項証明書を取得し、所有者へ連絡。
開発許可申請手続きが進んだ。

※※※当時の資料が大切に保管されているとスムースに進みます※※※

ケース

住宅敷地とするため農地を購入し（農地転用許可取得済）、住宅建築を行った。完成間近となった。

行った作業
完成間近の建物の新築登記のほかに、登記記録を確認したところ土地の種類が農地のため、地目変更登記が必要となった。
添付書類となる農地転用許可書を探してもらった。土地購入の際の権利証と一緒に保管されていた。
「建築確認申請書」と一緒に「農地転用許可書」をお預りして現地調査行った。吹き抜けはなかったので外部寸法チェック、玄関内部の写真撮影を行った。
住民票、工事完了引渡証明書は後日お預かりした。

スケジュール
資料調査、現地調査、登記図面作成、登記申請書作成まで１週間。
法務局へ申請　審査に１週間で無事に完了した。
この後、保存登記と抵当権設定を行うが、その際登録免許税が安くなる「住宅用家屋証明書」を市役所で取得しお施主様に納品した。

司法書士は金融機関指定となっていたので、お施主様におまかせした。

ケース

親所有の敷地の一部を借りて、住宅建築を行った。完成間近となった。

行った作業
登記記録を確認したところ古い建物の登記記録が残っていた。お施主様に聞いたところ、祖父が住んでいた建物で今回新築前に建っていたとの事であった。
建物滅失登記が必要となった。
取壊工事業者が新築建物工事業者と同じだったので、取り壊し証明書と工事完了引渡証明書の発行を依頼した。
「建築確認申請書」をお預りして現地調査行った。吹き抜けはなかったので外部寸法チェック、玄関内部の写真撮影を行った。
住民票は後日お預かりした。

スケジュール
資料調査、現地調査、登記図面作成、登記申請書作成まで１週間。
法務局へ申請　審査に１週間で無事に完了した。
この後、保存登記と抵当権設定を行うが、その際登録免許税が安くなる「住宅用家屋証明書」を市役所で取得しお施主様に納品した。

司法書士は金融機関指定となっていたので、お施主様におまかせした。